Crédit immobilier : mensualité et capacité d’emprunt

Comment la mensualité est-elle calculée ?

Avec la formule du prêt à annuités constantes : mensualité = capital × t / (1 − (1 + t)^−n), où t est le taux annuel divisé par 12 et n le nombre de mois. L’assurance est ajoutée à part : capital emprunté × taux d’assurance / 12, ce qui correspond à une assurance calculée sur le capital initial, la pratique la plus courante en banque.

D’où viennent les 35 % et les 25 ans ?

Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière impose aux banques un taux d’effort maximal de 35 % des revenus nets, assurance comprise, et une durée maximale de 25 ans (27 ans avec des travaux importants ou un achat sur plan). Les banques peuvent déroger à ces règles pour une partie limitée de leurs dossiers.

Pourquoi ma banque annonce-t-elle un montant différent ?

Le TAEG d’une offre réelle inclut les frais de dossier, la garantie (caution ou hypothèque) et une assurance calculée selon votre âge et votre santé. La banque regarde aussi le reste à vivre et la stabilité des revenus. Ce simulateur donne l’ordre de grandeur, pas l’offre.

Les frais de notaire sont-ils comptés ?

Non. Comptez environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf, souvent financés par l’apport. Le budget total affiché en mode capacité additionne simplement le capital empruntable et votre apport.